Преимущественное право покупки недвижимости соседями

Содержание
  1. Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире
  2. Порядок покупки и перечень документов
  3. Выгода приобретения комнаты в коммуналке
  4. Особенности взаимодействия с собственниками
  5. Преимущественное право покупки
  6. Риски покупки комнаты в коммуналке
  7. Заключение договора
  8. Преимущественное право покупки доли в квартире
  9. Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры
  10. Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?
  11. Оформление и регистрация продажи доли в квартире
  12. Преимущественное право покупки
  13. Понятие преимущественного права покупки
  14. Преимущественное право покупки доли
  15. Извещение о намерении продать долю
  16. Срок преимущественного права покупки
  17. Отказ от преимущественного права покупки
  18. Нарушение преимущественного права покупки
  19. Пошаговая инструкция покупки комнаты в коммунальной квартире. Преимущественное право соседей
  20. Как купить: пошаговая инструкция
  21. Самостоятельный поиск или помощь профессионала: что лучше выбрать?
  22. Документы
  23. Как проверить подлинность документов?
  24. Для продавца
  25. Нотариальное заверение бумаг
  26. Подписание акта приема-передачи, передача ключей
  27. Условия, при которых сделка является действительной
  28. Подводные камни
  29. Преимущественное право покупки доли в квартире 2020
  30. Порядок продажи доли в квартире
  31. Как известить о продаже доли в квартире
  32. Важно знать 
  33. Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности
  34. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Преимущественное право покупки недвижимости соседями

Наличие собственной жилплощади далеко не всегда означает проживание в особняке со всеми удобствами. Понятие комфорта у каждого своё и представление о том, какая недвижимость соответствует требованиям, тоже у всех различно. Для некоторых граждан приобретение комнаты в коммунальной квартире становится решением жилищной проблемы на многие годы.

Порядок покупки и перечень документов

Законодательством не запрещается купля – продажа отдельной комнаты в коммуналке, важно, чтобы жилье было приватизировано, право собственности на квадратные метры подтверждалось документально и распоряжение его частью происходило с согласия остальных владельцев (ст.246 ГК РФ).

Стоимость такой жилплощади различается в зависимости от региона, инфраструктуры и транспортной доступности района, типа и степени изношенности дома, метража комнаты и состояния квартиры, в которой она расположена.

Со стороны покупателя, готового рассчитаться за жилье собственными денежными средствами, для осуществления сделки требуется только паспорт.

Продавец предоставляет перечень документов, которые полезно проверить до составления и подписания договора:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости;
  • выписка из финансово-лицевого счета;
  • справка из единого госреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • письменные отказы соседей от приобретения комнаты;
  • согласие супружеской половины (в случае совместно нажитого имущества).

На основании поправок к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 года сделка по отчуждению доли недвижимости, которой является передача права собственности на комнату в коммунальной квартире, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.

Проверка отсутствия причин, делающих невозможной покупку комнаты, тоже возложена на нотариуса.

Выгода приобретения комнаты в коммуналке

Покупка доли в квартире, в том числе коммунальной, представляет собой обретение права совместного владения и распоряжения недвижимым имуществом наравне с другими собственниками (ст.

246-247 ГК РФ). Продажа доли в виде конкретной жилой площади возможна только после выделения ее в натуре.

Попытка получить денежный заём в банке под залог доли чаще всего отклоняется кредитными организациями.

В отличие от доли купленная комната даёт своему владельцу больше преимуществ.

Четко обозначенные в правоустанавливающих документах квадратные метры, ограниченные четырьмя стенами, являются защищенной от вторжения посторонних территорией.

Такой недвижимостью владелец распоряжается по своему усмотрению – продает, дарит, закладывает и т.д.

Единственный недостаток – возможность приобретения комнаты с помощью ипотечного займа предоставляют далеко не все кредитные организации.

Выгоды заключения подобной сделки следующие:

  • решение жилищной проблемы, наиболее актуальное для иногородних студентов и молодоженов, ограниченных в финансах;
  • получение преимущественного права покупки других жилых помещений в коммунальной квартире, которые могут быть выставлены на продажу;
  • вложение денежных средств, поскольку недвижимость всегда остаётся в цене;
  • при необходимости – сдача в аренду квадратных метров для получения стабильного ежемесячного дохода.

Важно помнить, что владение комнатой дает возможность эксплуатации общего имущества в квартире, продажа жилых квадратных метров подразумевает переход права пользования предназначенными для всех соседей по коммуналке помещениями. Но совершение сделок по отчуждению части коридора или санузла юридически не правомерно (ст.42 ЖК РФ).

Особенности взаимодействия с собственниками

Намерение владельца продать комнату обязывает его уведомить соседей о готовящейся сделке (п.2 ст.250 ГК РФ).

Бумажный вариант извещения с указанием стоимости, единой для всех адресатов, направляется по месту проживания либо предполагаемого нахождения собственников.

В течение месяца с момента получения совладельцы обязаны предоставить письменный отказ от приобретения комнаты, после чего она может быть продана третьим лицам.

В случае изъявления остальными собственниками желания купить комнату, жилплощадь должна быть передана им на основании приоритетного права выкупа.

Отсутствие в течение 30 дней правильно оформленного отказа от совладельцев разрешает хозяину комнаты заключать сделку с третьими лицами.

Покупателю следует удостовериться в наличии письменных ответов остальных собственников, чтобы исключить возникновение конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Преимущественное право покупки

Уведомление о продаже жилья преследует ещё одну цель – соблюдение приоритетного права соседей по коммуналке на выкуп продающейся комнаты (п.6 ст.42 ЖК РФ). Порядок и условия покупки жилплощади совладельцами определяется Гражданским кодексом РФ.

Нарушение преимущественного права позволяет в судебном порядке оспорить договор купли – продажи комнаты в течение трёх месяцев с даты заключения сделки с третьими лицами. Покупатель, допустивший передачу права собственности на жилье без соблюдения установленной законом очередности, рискует остаться без жилья.

Риски покупки комнаты в коммуналке

Приобретение комнаты, в первую очередь, имеет психологический риск ежедневного общения с соседями, которыми могут оказаться пьющие и психически нездоровые люди.

Такая покупка сопряжена и с другими возможными неприятностями:

  1. Нет письменного отказа соседей либо документ составлен неправильно.
  2. Продавец имеет право собственности на долю в квартире, а не на саму комнату.
  3. Среди собственников есть несовершеннолетний, на основании чего для реализации жилого помещения требуется разрешение органов опеки (ст.37 ГК РФ), которое не было получено продавцом.

Для соблюдения юридической чисты сделки необходимо удостовериться в наличии:

  • правоустанавливающих документов на жилье у продавца;
  • нотариально заверенной доверенности с неистекшим сроком действия (в случае совершения сделки не самим владельцем);
  • оплаты по коммунальным платежам вплоть до даты продажи комнаты.

Заключение договора

Купля – продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.

Образец договора включает:

  • ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
  • характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
  • обязательство продавца передать, а покупателя – принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
  • отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.

Если по договоренности сторон ремонт в комнате будет сделан силами покупателя и за его счёт, это тоже указывается в документе. Договор купли – продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ), поэтому составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон сделки, третий – для регистрирующего органа.

В соответствии со ст.556 ГК РФ получение покупателем ключей от комнаты происходит на основании акта приема – передачи, после чего новый владелец вправе распоряжаться комнатой по собственному усмотрению.

Чтобы снизить вероятность неприятных сюрпризов, на стадии переговоров с продавцом следует тщательно осмотреть наружный фасад здания, в котором располагается квартира, на наличие свидетельствующих об аварийном состоянии трещин. У хозяина комнаты нужно осведомиться о наличии перепланировки в квартире и документах, подтверждающих ее законность.

Знакомство с соседями и исследование мест общего пользования на предмет присутствия протечек труб, плесени и грибка на стенах, прочих требующих серьезных денежных вложений недостатков позволит избежать лишних трат после переезда и споров с остальными жильцами по этому поводу.

Образец договора купли-продажи комнаты доступен для скачивания по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/komnaty-v-kom-kvartire.html

Преимущественное право покупки доли в квартире

Преимущественное право покупки недвижимости соседями

Последнее обновление: 27.05.2020

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры.

При этом, такое право преимущественной покупки (выкупа) применяется не только в случае, когда сосед продает свою долю по Договору купли-продажи, но и в случае, когда он меняет свою долю по Договору мены, так как к этому договору тоже применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ).

Поясним подробнее, как все это работает.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма или телеграммы с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Уведомление для совладельцев о возможности преимущественного выкупа доли, можно оформить и передать через нотариуса (у него есть такая услуга). Тогда нотариус самостоятельно, от своего имени, высылает заказные письма всем совладельцам квартиры и фиксирует их ответы или отсутствие таковых.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Примечание. Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетний ребенок, то для оформления его отказа от своего преимущественного права, нужно будет не только участие его родителей или законных представителей, но и отдельное разрешение Органов опеки и попечительства (см. подтверждение в разъяснениях Росреестра – здесь).

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Оформление и регистрация продажи доли в квартире

Оформление сделки по продаже отдельной доли в праве общей долевой собственности на квартиру требует обязательного нотариального удостоверения Договора купли-продажи (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).

Сама сделка (переход права собственности) затем проходит государственную регистрацию в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Преимущественное право покупки

Преимущественное право покупки недвижимости соседями
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Преимущественное право покупки

Это гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Для всех участников долевой собственности законодательство предусматривает такой процесс, как преимущественное право покупки.

Это означает, что в том случае, когда один из собственников решил продать свою часть имущественных ценностей, он обязан в первую очередь поставить об этом в известность своих совладельцев имущества, которые в установленные законом сроки должны принять решение, хотят ли они выкупить долю.

Понятие преимущественного права покупки

Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения.

И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев.

Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.

особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.

Преимущественное право покупки доли

В той ситуации, когда собственниками определенного имущества выступают сразу несколько граждан, которые реализовывают свои права в соответствии с договоренностями о долевом владении имущественными ресурсами, законодательство тщательно регулирует отношения между ними.

В ст.

250 ГК РФ указано, что в том случае, когда один из совладельцев решает продать свою долю имущества, он обязан поставить об этом в известность других совладельцев, которые в установленные сроки примут решение относительно выкупа доли. Это делается для того, чтобы не допускать появления в долевом праве собственности новых участников, которые могут своими действиями спровоцировать конфликтные ситуации.

О том, что собственник принял решение о продаже, должно быть уведомлено в установленный срок и в определенном порядке. Если совладельцы отказываются от своих прав на преимущественный выкуп доли, то в таком случае имущество может быть продано любому человеку, который выразит желание его приобрести.

Извещение о намерении продать долю

В том случае, когда участник долевого владения решает избавиться от принадлежащей ему имущественной массы, он обязан учитывать интересы и права других граждан, которые выступают совладельцами. В ст.

250 ГК РФ указано, что перед тем, как принять решение о продаже своей доли, он обязан уведомить об этом всех собственников конкретного имущества.

Таким образом, в их отношении будет реализовано право преимущественной покупки.

Для того чтобы соблюсти все формальные моменты, продавец должен направить всем совладельцам письменное извещение, в котором должна содержаться информация относительно объекта продажи, его стоимости и прочих особенностей.

Данное извещение может быть совершено любым способом, который предельно удобен для продавца. Среди способов извещения, наиболее популярными считаются:

  • личное вручение совладельцам писем с извещением о намерении продать свою долю;
  • отправка уведомления при помощи заказной телеграммы с уведомлением о получении. Здесь отправка может быть осуществлена как самим продавцом, так и риелтором, который помогает ему оформить сделку. Причем в последнем случае у риелтора на руках должно быть письменное разрешение от собственника на проведение подобной операции;
  • проведение процедуры при активном участии нотариальных контор.

В ст.

250, ГК РФ указано, что извещение в обязательном порядке должно иметь письменную форму, но при этом уведомление по электронной почте, с использованием соцсетей или по СМС не будет считаться надлежащим образом выполненным.

Преимущественное право покупки продаваемой доли акционерного общества предусматривает, что все совладельцы конкретного имущественного объекта должны принять решение о целесообразности данной покупки.

В том случае, если имеет место отказ от преимущественного права покупки, владелец продаваемой части имущества получает право передать его в собственность постороннему лицу, не являющемуся одним из участников долевых соглашений.

Срок преимущественного права покупки

У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ. Здесь указано, что преимущественное право собственников на конкретное имущество, принадлежащее им в равных долях, является приоритетным.

И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.

Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.

Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.

При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.

Отказ от преимущественного права покупки

Если совладельцы не считают целесообразным выкупать долю имущества общества, то в таком случае они обязаны оформить отказ от реализации преимущественного права покупки. Он оформляется в обязательном порядке в письменной форме и заверяется нотариально.

Законодатель устанавливает, что все собственники долевых паев на конкретное имущество могут отказаться от исполнения своих приоритетных прав на выкуп имущественных ценностей.

Однако для этого, им необходимо в письменной форме ответить на извещение и указать, что они отказываются от осуществления своих прав и не имеют никаких возражений относительно свободной реализации доли.

Если же несколько сособственников решают выкупить долю продавца, то выбор между ними он совершает самостоятельно, или же между ними заключается уступка преимущественного права покупки доли в отношении конкретного гражданина.

Нарушение преимущественного права покупки

П.3 ст.250 ГК РФ утверждает, что процесс реализации приоритетных прав на выкуп доли акционерного общества должен проходить по тем нормам, которые установлены законом. В противном случае все нарушения будет отмечены в законодательном порядке и в отношении нарушителей будет определена мера ответственности за игнорирование норм закона.

Нарушением преимущественного права покупки может выступать игнорирование законодательно установленных принципов совершения сделок относительно имущества, находящегося в долевой собственности. Также в качестве нарушения выступает игнорирование 3-месячного срока, в течении которого совладельцы принимают окончательное решение.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/preimushhestvennoe-pravo-pokupki.html

Пошаговая инструкция покупки комнаты в коммунальной квартире. Преимущественное право соседей

Преимущественное право покупки недвижимости соседями

Приобретение недвижимости – отличная инвестиция, а если на покупку отдельной жилплощади не хватает средств, можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в общежитии или коммунальной квартире. Чтобы грамотно провести такую сделку необходимо тщательно изучить возможные риски и подводные камни, которые могут ожидать покупателя.

Сделка осложняется необходимостью соблюдения преимущественного права выкупа жилплощади соседями по квартире. Это право регламентировано статьёй 250 ГК РФ.

Согласно её положениям преимущественное право покупки возникает у лиц, проживающих в других помещениях коммунальной квартиры, т. е. соседей.

Продажа жилья третьим лицам возможна только после получения продавцом письменного отказа от всех соседей. На принятие решения о выкупе им отводится 30 календарных дней с момента поступления предложения. Цена и прочие условия сделки при этом не должны отличаться от условий, предлагаемых сторонним покупателям.

Как купить: пошаговая инструкция

Процедура покупки состоит из нескольких этапов:

  1. Поиск и осмотр комнаты и помещений общего пользования.
  2. Знакомство с будущими соседями и собственниками других комнат.
  3. Сбор необходимых документов и проверка подлинности предоставленных продавцом бумаг.
  4. Получение письменных отказов соседей от покупки.
  5. Оформление договора купли-продажи.
  6. Регистрация сделки в Росреестре.
  7. Подписание передаточного акта.
  8. Получение покупателем ключей и сопутствующих документов.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала: что лучше выбрать?

Поиск комнаты, которая по всем пунктам удовлетворит запросы покупателя – сложная процедура, но её вполне можно провести своими силами, осуществляя поиск через знакомых или просматривая объявления на популярных сайтах.

На этапе документального оформления и проверки чистоты сделки лучше всего всё же воспользоваться помощью юристов, так как сделка имеет некоторые особенности, которые сложно учесть непрофессионалу.

После того как вариант найден – покупатель должен провести осмотр помещения. В процессе стоит обратить внимание на:

  • Местоположение объекта (район, улица).
  • Состояние дома (год постройки, сроки проведения ремонтных работ, когда ожидается капитальный ремонт здания).
  • Состояние коммуникаций.
  • Транспортная доступность.
  • Наличие объектов инфраструктуры в пешей доступности.
  • Знакомство с соседями и обсуждение условий совместного проживания (их отношение к животным, курению и др.).
  • Наличие перепланировок указанного помещения, а в том случае если они имели место – получить информацию об их законности.

Документы

Участникам потребуется собрать следующий пакет документов:

  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Документ, подтверждающий основание владения жилплощадью.
  • Кадастровый паспорт комнаты.
  • Технический паспорт объекта.
  • Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги.
  • Письменные отказы соседей от приоритетного права покупки.
  • Если участники сделки действуют через третьих лиц – нотариально заверенные доверенности.
  • Если объект недвижимости был приобретён в браке — нотариально оформленное согласие супруга на продажу.
  • Если собственник не достиг совершеннолетия – потребуется также письменное разрешение на совершение сделки от органов опеки.

Как проверить подлинность документов?

  1. В первую очередь, покупатель должен сверить персональные данные, указанные в паспорте собственника с данными в других документах.
  2. Если недвижимость была приобретена продавцом до смены фамилии (был заключён или расторгнут брак) – потребуется предоставление свидетельства о регистрации/расторжения союза и нотариально заверенная справка, подтверждающая факт смены персональных данных.
  3. Если у покупателя возникли сомнения в подлинности паспорта владельца недвижимости – он может обратиться в полицию для их подтверждения.
  4. Также стоит обратить внимание на психологическое состояние продавца, и если оно вызывает подозрения – запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.
  5. Покупатель также должен убедиться в том, что продавец является полноправным владельцем недвижимости. Для этого нужно отправить запрос в ЕГРН.

Все документы продавец должен предоставить в оригинале. Если по каким-либо причинам это невозможно – допускается представление нотариально заверенной копии (кроме паспорта гражданина РФ и правоустанавливающих документов).

Согласно положениям ГК РФ соседи имеют право преимущественного приобретения. Фактически, продать комнату стороннему покупателю можно только после того, как все соседи в письменной форме откажутся от покупки указанной жилплощади.

Получить отказ от собственников можно двумя путями:

  1. Направив заказные письма с извещением о продаже комнаты. В нём должны быть зафиксированы все характеристики объекта, цена, условия сделки и порядок расчётов между продавцом и покупателем. Если в коммунальной квартире имеются неприватизированные помещения – о продаже следует уведомить местную администрацию.
  2. Также можно вместе с собственниками других комнат в квартире обратиться к нотариусу для оформления письменного отказа.

Договор должен быть составлен в письменной форме в трёх экземплярах. В тексте должны присутствовать следующие разделы:

  • Предмет договора. В этом разделе должен быть подробно описан отчуждаемый объект недвижимости, указан его точный адрес и технические характеристики.
  • Стоимость указанной комнаты.
  • Персональные данные участников сделки.
  • Порядок расчётов.
  • Срок освобождения жилплощади продавцом и передачи ключей.
  • Основания для разрыва этого соглашения.
  • Дата заключения договора.
  • Подписи участников сделки.

К договору в обязательном порядке должен прилагаться акт приема-передачи недвижимости.

Согласно положениям НК РФ все лица, получающие доход, обязаны уплачивать подоходный налог в размере 13% от прибыли. В том случае, когда гражданин приобретает объект недвижимости – он фактически теряет свои средства, не получая при этом прибыли т. е. подоходный налог с него не взимается.

После приобретения комнаты в собственность, покупатель берёт на себя ответственность по её содержанию и обязанность по выплате налога на имеющееся имущество. Порядок исчисления и уплаты имущественного налога утверждён в главе 32 НК РФ.

Для продавца

В соответствии с законодательством РФ собственник, продавший имеющуюся у него недвижимость, обязан заплатить подоходный налог.

Важно! До 2016 г. НДФЛ не взимался, если объект недвижимости был продан через 3 года и более его нахождения в собственности.

После внесённых поправок в НК владелец обязан перечислить налог, если продажа состоялась менее чем через пять лет после приобретения. В том случае, если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года — действуют старые правила исчисления и уплаты подоходного налога.

Нотариальное заверение бумаг

С 1 января 2016 года все сделки с объектами недвижимости, находящимися в долевой собственности, в обязательном порядке заверяются нотариально.

Подписание акта приема-передачи, передача ключей

Передаточный акт – документ, фиксирующий факт исполнения участниками сделки своих обязательств. Составляется он в свободной форме, не менее чем в 2 экземплярах, в присутствии всех участников сделки и не требует государственной регистрации.

До того, как будет подписан акт приема-передачи жилья, за квартиру отвечает её старый владелец, с момента подписания – все права и обязанности по содержанию комнаты переходят покупателю. Чаще всего этот документ подписывается после окончания регистрации сделки в соответствии с договором купли-продажи, в котором должен быть указан срок её физического освобождения.

После того как передаточный акт подписан сторонами – продавец должен передать покупателю ключи и квитанции об оплате коммунальных платежей на текущую дату.

Условия, при которых сделка является действительной

  1. Владелец жилого помещения в полной мере осознаёт суть своих действий. При этом он не должен состоять на учёте в диспансере, находиться в алкогольном или наркотическом опьянении.
  2. Соблюдены правила оформления документации. Сделка заверена у нотариуса.
  3. Произведена государственная регистрация сделки в Росреестре.
  4. Учтены интересы несовершеннолетних и др. заинтересованных лиц.
  5. Было учтено право преимущественной покупки, получены письменные отказы от владельцев других помещений квартиры.
  6. Указаны существенные условия договора — цена и предмет (согласно статье 454 ГК РФ).

В том случае, если какое-либо из этих условий не соблюдено – сделка может быть оспорена.

Подводные камни

  • Невыделенные доли. Если границы долей между собственниками коммуналки не определены — от выкупа такой доли лучше отказаться, так как она может оказаться как целой комнатой, так и её частью или местом общего пользования.
  • Если не представляется возможным доподлинно установить историю жилья. Если комната неоднократно перепродавалась или в ней ранее были прописаны лица, чья судьба на данный момент неизвестна – стоит сделать запрос в ЕГРН для получения информации о прописанных в ней гражданах.
  • Соседи. Если другие собственники комнат в коммунальной квартире против продажи и не соглашаются добровольно оформить отказ — следует направить извещение почтой с обязательным уведомлением о вручении письма и подождать оговорённый законом срок.
  • Перепланировки. Если они не были согласованы с БТИ – комнату будет сложно зарегистрировать после покупки.
  • Наличие обременений. Если на жильё наложено обременение – любые регистрационные действия с ним могут вызвать проблемы.
  • Замена договора купли-продажи договором дарения. Этот способ позволяет обойти необходимость получать отказы от других собственников помещений в квартире, но для покупателя сделка становится гораздо более рискованной. Договор дарения предполагает безвозмездную основу сделки, поэтому, если она будет оспорена и аннулирована – покупатель лишится переданных продавцу средств.

Таким образом, процедура купли-продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности и подводные камни, которые следует учитывать при оформлении сделки.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/kommunalnaya-kvartira/instrukciya.html

Преимущественное право покупки доли в квартире 2020

Преимущественное право покупки недвижимости соседями

Как известить о продаже доли в квартире
Что важно знать
Если нарушено преимущественное право покупки доли
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать 

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Юриспруденция
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: