Методика оценки стоимости имущества при приватизации

Содержание
  1. Оценка стоимости имущества при приватизации. Заключение независимого оценщика для приватизации
  2. Стоимость услуг
  3. Необходимые документы
  4. Оценка имущества
  5. Процедура оценки имущества
  6. Цели проведения оценки имущества
  7. Виды оценки имущества
  8. Выбор сертифицированного оценщика
  9. Предварительная консультация с представителем компании
  10. Окончательное согласование условий и подписание договора
  11. Что такое страховая оценка имущества?
  12. Кто может проводить оценочную деятельность?
  13. В каких случаях проводится оценка недвижимости?
  14. Методика оценки стоимости имущества при приватизации
  15. «Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации» (приложение N 2 к Указу Президента РФ от 29.01.1992 N 66)
  16. Об утверждении Методики оценки стоимости приватизируемого предприятия и величины уставного капитала акционерного общества
  17. Оценка имущества при приватизации
  18. 2. Формы и методы приватизации
  19. Оценка неприватизированной квартиры
  20. Немного об особенностях неприватизированной квартиры
  21. Оценка недвижимости при приватизации
  22. Каковы требования к оценщику при оценке для приватизации?
  23. Порядок оценки неприватизированной квартиры при отчуждении
  24. Оценка неприватизированной квартиры при выкупе
  25. Методы оценки имущества: виды, классификация, особенности работы, соблюдение нормативных и правовых актов
  26. Когда требуется оценка?
  27. Какие учитываются факторы?
  28. Цели проведения процесса
  29. Способы оценки
  30. Подходы к оценке
  31. Доходный способ
  32. Сравнительный подход
  33. Затратный метод
  34. Как оформляется оценка?
  35. Заключение

Оценка стоимости имущества при приватизации. Заключение независимого оценщика для приватизации

Методика оценки стоимости имущества при приватизации
Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес) Мы всегда соблюдаем сроки проекта.

Нам важно показать результат в сжатые сроки В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний) С Вами общаются только самые вежливые сотрудники. Мы доводим сложные проекты до результата.

К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

В настоящее время приватизация имущества приобрела в России массовый характер. Чаще всего приватизируют жилье. Люди стремятся получить квартиры и комнаты в личную собственность, чтобы свободно ими распоряжаться.

Обязательным условием приватизации является заключение независимого оценщика, которое он выносит после совершения необходимых процедур.

Что же такое приватизация и зачем она вообще нужна? Согласно закону, до тех пор, пока ваше жилье не приватизировано, вы не имеете права им распоряжаться. Получается, что вы как будто арендуете его у государства, а значит, ни продавать, ни менять, ни закладывать не можете.

Таким образом, выходит, что приватизация – процесс передачи государственного имущества вам в собственность за деньги или бесплатно.

  Несколько лет крайним сроком бесплатной приватизации недвижимости был март 2010 года, однако за два месяца до его наступления государственная дума продлила этот срок до 1 марта 2013 года.

Именно поэтому всем, кто хочет успеть приватизировать недвижимость бесплатно, стоит поторопиться, так как процесс этот может занять некоторое время, особенно, если вы хотите приватизировать самостоятельно.

Плюсы приватизации:

  • Вы, как собственник, сможете продать, подарить, обменять или сдать квартиру
  • Вы сможете передать квартиру по наследству
  • Если квартира принадлежит вам, то вас ни под каким видом не смогут выселить, не предоставив аналогичное жилье или сумму денег, соответствующую его рыночной стоимости
  • Вы сможете сделать перепланировку в соответствии с российским законодательством
  • У вас будет возможность прописывать у себя в квартире людей и выписывать их
  • Приватизированная квартира может послужить вам залогом при ипотечном кредите

Минусы приватизации:

  • Вы должны будете ежегодно уплачивать налог на жилье
  • Незначительно, но все-таки увеличится квартплата. Как собственник вы будете принимать участие в содержании общедомовых конструкций
  • Если не будет завещаний, то все законные наследники будут в праве унаследовать квартиру
  • Приватизация не рекомендуется, если вы проживаете в доме, который в дальнейшем будет сноситься, а вместе с вами проживает много человек. Если дом будет сноситься, то все обитатели неприватизированных квартир будут расселяться согласно государственным нормам, а это 18 квадратных метров на человека. Если же квартира будет приватизирована, то вам просто предоставят аналогичную.

Существует два пути при приватизации недвижимости:

  • Приватизировать самостоятельно
  • Обратиться в специальную компанию

Самостоятельная приватизация – это довольно долги и нудный процесс, который потребует от вас много свободного времени. Правда, при этом вы успеете изучить немало информации, касающейся недвижимости и ваших взаимоотношений с государством по этому поводу.

Ходить по инстанциям придется в рабочее время, так как это государственные органы, а значит, режим их работы строго определен. При этом, самостоятельная приватизация в итоге будет стоить значительно меньше, чем если вы обратитесь в специализированную компанию.

Если же вы обратитесь в специализированную компанию, то все документы за вас будут собирать они. Там можно также предопределить сроки приватизации, но чем скорее вы хотите получить недвижимость в собственность, тем больше денег придется отдать.

Также существует несколько вариантов приватизации:

  • Приватизировать квартиру на одного человека (Вся квартира переходит в собственность одного человека)
  • Приватизировать квартиру на группу людей (Все собственники получают равную долю в квартире)

Оценка квартиры при приватизации является обязательной процедурой, прописанной в законодательстве. Она должна производиться независимой компанией. Эксперт определит рыночную стоимость вашего имущества и составит отчет, который будет являться официальным документом.

В независимую компанию необходимо обращаться из-за того, что сам процесс приватизации должен быть полностью прозрачным, а условия, на которых имущество было приватизировано должны находиться в открытом доступе. Это связано с тем, что государство обладает огромным фондом недвижимости, которую оно может сдавать и продавать, а значит, процесс приватизации должен быть максимально защищен от мошенничества и коррупции.

Наша компания обладает богатым опытом в проведении оценок для приватизации. Мы выполним свою работу быстро и в срок. Наши мастера знакомы с тонкостями отечественного законодательства, а значит, отчет будет составлен по всем правилам и нормам.

Приватизация – это довольно сложный процесс, и мы хотим, чтобы хотя бы с отчетом об оценке у вас не возникло никаких проблем. Обращаясь в нашу компанию, вы гарантировано получите результат, который удовлетворит даже самых въедливых чиновников.

Стоимость услуг

Стоимость работ
Оценка квартиры, комнаты, невыделенной доли в жилой недвижимости4 900 Р

Необходимые документы

  • Свидетельство о государственной регистрации права (Выписка из ЕГРН), либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
  • Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
  • Технический паспорт (оценивается жилой дом), паспорт на квартиру;
  • Поэтажный план;
  • Экспликация помещений к поэтажному плану;
  • Кадастровый паспорт земельного участка.

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Количество показов: 2721

31.07.2012

Источник: https://ce-na.ru/articles/finansy/ocenka_imushestva_pri_privatizacii/

Оценка имущества

Методика оценки стоимости имущества при приватизации

Процедура оценки материальных объектов является необходимой во многих жизненных ситуациях.

Без нее нельзя вступить в наследство, взять ипотечный кредит или провести сделки с недвижимостью.

Государственные организации и коммерческие фирмы могут оценить земельные участки, транспортные средства, оборудование и бизнес в целом, дома и квартиры.

Существуют различные виды и методы определения стоимости материальных объектов. Как разобраться в многообразии и не ошибиться при проведении имущественной оценки разберем в этой статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 288-21-76

Санкт-Петербург и область: 

+7 (812) 648-23-57

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Процедура оценки имущества

Оценка необходима для определения стоимости конкретного объекта. Она может проводиться в двух случаях:

  • В обязательном порядке. Определение цены на материальные объекты требуется на законодательном уровне при приватизации или наследовании недвижимости, а также при реструктуризации или банкротстве бизнеса;
  • На добровольной основе. Например, если собственник хочет получить информацию о рыночной цене на свою квартиру или земельный участок.

Узнать больше о процедуре купли-продажи земельного участка можно в этой статье.

Оценка стоимости имущества учитывает в себе все особенности и параметры объекта, а также внешние факторы:

  • местоположение;
  • площадь и размеры;
  • общее состояние, степень износа;
  • цены на аналоги;
  • рыночную ситуацию.

На основе анализа показателей эксперты подготавливают отчет, в котором дается оценка и подробно обосновывается процесс ее получения.

Важно: определение стоимости объекта осуществляют специалисты, имеющие сертификат на право проведения такой деятельности.

Поэтому важно ответственно подойти к выбору независимого оценщика, или обратиться в государственные структуры (территориальные отделения «Ростехинвентаризации»).

Цели проведения оценки имущества

Определение стоимости имущества проводится согласно целям заказчика.

Физические лица чаще всего делают оценку материальных объектов в следующих ситуациях:

  • в ходе сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом;
  • при страховании объектов. Смотрите дополнительно тут, что делать при отказе страховой выплачивать компенсации;
  • для обеспечения залога по кредиту;
  • при определении суммы ущерба из-за действий сторонних лиц или стихийных бедствий;
  • в ходе подготовки брачного договора;
  • при вступлении в наследство.

Цели оценки имущества, заказываемой юридическими лицами, это:

  • передача объектов в уставной капитал;
  • операции с бизнесом (привлечение инвестиций, заемных средств, подготовка компании реструктуризации или к продаже);
  • операции с оборудованием и транспортом (лизинг, продажа).

Результатом процедуры оценки является официальный документ, который предоставляется в банки, страховые компании, суды.

Кроме того, отчет может использоваться в целях бухгалтерского и налогового учета.

Виды оценки имущества

Выделяют несколько классификаций процедур по определению стоимости объектов. Приведем наиболее распространенные виды оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

  • массовая, при которой оценивается большое число объектов по статистическим данным;
  • индивидуальная, когда различными методами определяется стоимость конкретного объекта.

По типу имущества различают оценку:

  • недвижимости (здания, земли);
  • движимых объектов (оборудование, транспорт);
  • бизнеса (доли, ценные бумаги).

Оценка различается также в зависимости от способа расчета стоимости имущества:

  • рыночная (представляет собой справедливую и обоснованную цену на объект);
  • инвестиционная (расчет стоимости исходя из ожидаемой доходности);
  • ликвидационная (когда объект необходимо реализовать вне зависимости от характера спроса или рыночных условий). Читайте здесь о порядке ликвидации предприятий;
  • для целей налогообложения (оценка проводится для определения налоговой базы);
  • утилизационная (для расчета стоимости учитываются затраты на материалы и комплектующие объекта, а также стоимость его утилизации).

Полезно знать: в отношении недвижимости выделяют также инвентаризационную и кадастровую стоимости. В первом случае на расчет влияют только технические характеристики объекта, во втором варианте дополнительно учитываются и рыночные факторы.

Оценка имущества может проводиться тремя методами:

  • Затратный. Определение стоимости основывается на анализе затрат на создание или восстановление аналогичных объектов.
  • Сравнительный. Оценка рассчитывается исходя из рыночных цен на подобные или идентичные объекты. Для проведения анализа используются актуальные предложения о продаже или недавно совершенные сделки.
  • Доходный. Стоимость определяется путем анализа возможного дохода собственника от владения объектом в будущем. Эксперт рассматривает все возможные способы генерации прибыли от эксплуатации или дальнейшей перепродажи.

В каждом конкретном случае методы оценки имущества подбираются в зависимости от ряда факторов:

  • вид и характеристики оцениваемого объекта;
  • доступность, полнота и качество необходимой информации об имуществе.

В любом случае эксперт предварительно проверяет целесообразность применения всех трех методов, но в конечном варианте может остановиться на одном из них.

Важно: в отчете по оценке имущества должно содержаться обоснование выбора определенного метода и причины отказа от остальных.

Процесс оценки имущества начинается с выбора уполномоченной организации, а заканчивается получением итогового отчета.

Процедура проводится в 6 этапов.

Выбор сертифицированного оценщика

Рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

  • наличие офиса, сайта и полной информации по экспертам, их опыту, лицензии и сертификатам;
  • срок работы на рынке;
  • ценовой уровень;
  • наличие крупных клиентов с хорошей репутацией, благодарностей и отзывов.

Предварительная консультация с представителем компании

Обсуждаются параметры предстоящей оценки имущества:

  • описание целей проведения процедуры;
  • характеристики объекта;
  • необходимость привлечения сторонних специалистов;
  • ориентировочная стоимость услуг.

Окончательное согласование условий и подписание договора

В документе должны быть четко прописаны:

  • оцениваемый объект;
  • срок выполнения оценки;
  • цены на услуги.

Работа оценщика с объектом:

  • выезд на местонахождение;
  • осмотр имущества и документов по нему;
  • подготовка фотографий и заполнение отчета по процедуре осмотра.

Важно: если оценка нужна для определения ущерба, нанесенного третьими лицами, то следует постараться обеспечить присутствие виновной стороны при осмотре.

Иначе в дальнейшем она может потребовать признание оценки недействительной в судебном порядке.

Аналитическая работа оценщика:

  • обработка полученной информации по объекту;
  • анализ рыночной ситуации и прочих факторов;
  • проведение расчетов;
  • подготовка документа об оценке.

Заказчик получает готовый отчет и оплачивает работу.

Таким образом, проведение оценки имущества невозможно без привлечения профессионального оценщика. В особо сложных случаях потребуется консультация сторонних экспертов.

Услуги по определению стоимости объектов обходятся достаточно дорого. Однако не следует экономить на работе специалистов, так как от качества полученного отчета будет зависеть достижение поставленных целей.

Что такое страховая оценка имущества?

Оценка имущества при страховании, это определение действительной рыночной стоимости страхуемого имущества в денежном выражении на момент оценки.

При выполнении оценки имущества для страхования, страховую стоимость имущества определяют совместно страхователь и страховщик, но ответственность за правильность размера стоимости имущества лежит на страховом агенте, страховщике.

Оценочная стоимость имущества, которое предполагается застраховать, является определяющей для определения суммы страховки и размера страхового взноса.

При оценивании имущества для страхования сторонами должны быть использованы все доступные способы, техники и методики определения стоимости, а именно:

  1. документальные подтверждения цены (товарные чеки, квитанции, технические паспорта…);
  2. анализ рынка (сравнение цены страхуемого имущества с ценами на рынке подобного, аналогичного имущества);
  3. балансовая стоимость имущества, с учетом износа;
  4. согласование стоимости страхового имущества страховщиком и страхователем;
  5. другие установленные законодательством способы, приемы и методы оценивания.

Кто может проводить оценочную деятельность?

В соответствии с действующими нормами законодательства РФ оценивать имущество имеют право профессиональные, независимые эксперты-оценщики (субъекты оценочной деятельности), которые прошли специализированное обучение и имеют разрешение (лицензию) на проведение данного вида работ.

В некоторых случаях, оценку имущества имеют право проводить и другие лица, такие, как, судебный исполнитель, при оценке имущества должника, банк или другое финансовое учреждение, при решении вопросов кредитования, страховщик (страховой агент, страховая компания), при страховании имущества, и некоторые другие субъекты.

В каких случаях проводится оценка недвижимости?

В соответствии с нормами закона об оценочной деятельности, существуют обязательные условия для проведения такой оценки:

  • в случае возникновения спора о стоимости объекта;
  • при составлении брачных контрактов, а так же разделение имущества при бракоразводных процессах;
  • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных нужд;
  • при определении нанесенного ущерба;
  • для признания сделки недействительной в случае завышения или занижения ее стоимости.

Оценивают недвижимость (и не только недвижимость) профессиональные независимые оценщики.

Источник: https://urist.one/imushhestvo/dokumenty-imushhestvo/otsenka-imushhestva.html

Методика оценки стоимости имущества при приватизации

Методика оценки стоимости имущества при приватизации

Процесс приватизации стартовал в 90-е годы и продолжается до сих пор. Переход собственности в частные руки способствовал введению новых мощностей, усовершенствованию конвейерных линий и производственного процесса, росту производительности труда и уровня зарплаты рабочих.

Основным показателем открытого или закрытого акционерного общества является общая стоимость 100% его акций. Для точного ее определения и требуются услуги независимого эксперта-оценщика. Наша компания гордится своими экспертами.

Высокий профессионализм и большой практический опыт – гарантия качественного и точного результата. Акционирование в России – основной способ приватизации государственных и муниципальных организаций. Процесс создания акционерного общества при приватизации несколько отличается от простой регистрации нового АО.

При этом не учитывались региональные особенности, условия рынка, специфика производства и прочие важные факторы.

В 2001 году подход к определению объективной и справедливой стоимости предприятия существенно поменялся. Теперь закон оперирует двумя определениями стоимости – начальной и нормативной. Нормативная цена – это минимальный порог стоимости, по которой может быть продана организация.

Правительство РФ определяет методику расчета нормативной цены, которая заключается в , опираясь на данные промежуточной бухгалтерской отчетности, в частности баланса, подготовленного с учетом метода определения чистых активов. Начальная цена – это цена, которая выставляется как первоначальная при проведении аукциона. Начальная цена определяется на основе Ответа о независимой оценке, подготовленного с учетом всех требований законодательства.

Уставные документы предприятия устанавливают способ оплаты долей. Среди прочих способов возможна оплата не денежными средствами, а имуществом.

В таком случае, чтобы определить стоимость имущества, вносимого в счет уплаты доли, также приглашается независимый эксперт. Ведь, согласно законодательству, принятая стоимость не может быть выше суммы оценки всего предприятия.

Также следует учитывать, что уже после распределения долей предприятия, оценка каждой из долей в качестве самостоятельного объекта купли-продажи, должна осуществляться с учетом поправочных коэффициентов: надбавок за контрольный пакет акций, скидок на низкую ликвидность и т.д.

Наши эксперты обладают большим опытом в проведении оценки при акционировании, а также при распределении долей предприятия.

← →

«Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации» (приложение N 2 к Указу Президента РФ от 29.01.1992 N 66)

Запасы и затраты: производственные запасы (сырье, материалы, топливо, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, запасные части, тара и т.п.), незавершенное производство, расходы будущих периодов, готовая продукция, товары и прочие запасы и затраты.2.3.

Денежные средства и прочие финансовые активы: денежные средства в кассе, на счетах банков и прочие денежные средства, краткосрочные (на срок не более одного года) финансовые вложения предприятия в доходные активы (акции, облигации и другие ценные бумаги) других предприятий, объединений и организаций, стоимость отгруженных товаров, дебиторская задолженность и другие аналогичные средства, отражаемые в активе баланса.2.4.

3.

Об утверждении Методики оценки стоимости приватизируемого предприятия и величины уставного капитала акционерного общества

Состав оцениваемого имущества предприятияВ состав оцениваемого имущества предприятия включаются все его активы, отражаемые в учете и бухгалтерском балансе в соответствии с действующим Планвержденными , с учетом внесенных в них последующих изменений и дополнений, в том числе основные средства и другие долгосрочные вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы.2.1.

Основные средства и другие долгосрочные вложения:а) основные средства, находящиеся в эксплуатации, запасе на консервации или сданные в аренду — здания, сооружения, передаточные устройства, силовые и рабочие машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инструмент, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и другие основные средства;капитальные вложения инвентарного характера в земельные участки, лесные и водные угодья, недра, предоставляемые предприятию в пользование;затраты по законченным капитальным вложениям в арендованные основные средства (здания, сооружения, оборудования и другие объекты)

Оценка имущества при приватизации

Качественный бизнес-план поможет решить ряд задач:

  • Сформулировать приоритетные цели в развитии предприятия (в конкретных количественных показателях).
  • Определить краткосрочные цели, методы и сроки их достижения.
  • Проанализировать состояние рынка на выбранном направлении, оценить собственные перспективы и возможности продвижения, рекламы, сбыта и пр.
  • Оценить производственный и финансовый потенциал для осуществления поставленных задач и необходимость привлечения дополнительных средств.
  • Определить круг лиц для реализации плана и выявить потребность в новых специалистах или переобучении сотрудников.

В процессе работы предприятия бизнес-план требует периодического обновления. Особенно, в случае ощутимых изменений рыночных тенденций или целей предприятия.

Оценка машин и оборудования основывается на расчете затрат на воссоздание точной копии объекта оценки или замещение объекта, аналогичного оцениваемому, за вычетом физического износа.

При определении восстановительной стоимости учитываются все затраты, включая транспортные расходы, и затраты на монтажные и пуско-наладочные работы.

В этом случае вносятся соответствующие корректировки: трансформируется отчетность и корректируется расчетная величина мультипликатора на уровень странового риска.

2. Формы и методы приватизации

Пассивы, исключаемые при определении оценочной стоимости Пискл 18 000 Итого оценочная стоимость предприятия (п.

1-п.2 — п.3) ОЦб 9000 При оценке предприятий имущественным методом могут применяться коэффициенты: повышающие, учитывающие рыночные преимущества объекта приватизации, и понижающие, учитывающие его недостатки.

Оценочная стоимость объекта с учетом рыночных факторов (ОЦИ) определяется по формуле: ОЦи = ОЦб х Kpi, где ОЦб — оценочная стоимость предприятия по балансу, ден. ед.

; Kpi — повышающий или понижающий коэффициент, учитывающий рыночные преимущества или недостатки предприятия; i- количество коэффициентов, используемых при оценке предприятия.

Пример. Оценочная стоимость предприятия, рассчитанная имущественным методом (ОЦб), составила 9000 тыс. ден. ед. Для учета близости расположения объекта к Центру населённого пункта применяется повышающий коэффициент, равный 1,7. Найдите итоговую оценочную стоимость предприятия: 9000 х 1,7 = 15300 тыс.

Источник: https://ros-trud.ru/metodika-ocenki-stoimosti-imuschestva-pri-privatizacii-67493/

Оценка неприватизированной квартиры

Методика оценки стоимости имущества при приватизации

Несмотря на то, что неприватизированная квартира – собственность, принадлежащая государству, она тоже требует определения её рыночной стоимости. При различных сделках знание реальной цены обязательно, чтобы она была выгодной для всех участников.

Итогом работы независимого оценщика становится официальный документ – отчёт об оценке. Он должен соответствовать всем требованиям, прописанным в законодательстве в сфере оценочной деятельности. Иначе документ пройдёт проверку в государственных органах.

Немного об особенностях неприватизированной квартиры

Под неприватизированной квартирой понимается вид жилой недвижимости, которая находится в государственной или муниципальной собственности. Физические лица наделяются правом пользоваться ей после заключения договора социального найма. Перечислим некоторые особенности неприватизированной недвижимости:

  • Её нельзя продать, разделить в случае развода или смерти родственника.
  • Её можно обменять на равнозначную, причём доплата физическому лицу в этой ситуации не допускается.
  • Несмотря на то, что неприватизированная квартира – это не частная собственность, обладатель права на её использование может прописаться в ней и прописать своих близких, детей.
  • Квартиру можно сдавать в поднаём.

Предметом сделок: купли-продажи, дарения и др. – квартира может стать только после перевода её в частную собственность. Приватизация – один из частых ситуаций, когда требуется проведение оценки.

Оценка недвижимости при приватизации

Особенности оценки муниципальной и государственной недвижимости регулируются несколькими законами, например, «Об оценочной деятельности», «О приватизации государственного или муниципального имущества».

Так, в первом говорится, что оценка необходима в тех случаях, когда объекты, которые находятся в частной или полной государственной (муниципальной) собственности, вовлекаются в различные сделки.

Во втором законе прописано, что недвижимость, подлежащая приватизации, тоже требует определения её рыночной стоимости.

Каковы требования к оценщику при оценке для приватизации?

Требования к независимому оценщику в этой ситуации очень высокие, так как одной из заинтересованных сторон является государство или субъект РФ. Его компетентность и беспристрастность не должна вызывать сомнений. Специалист должен отвечать следующим требованиям:

  • Наличие высшего образования и опыта работы в сфере оценочной деятельности не менее одного года.
  • Допуск СРО и наличие лицензии. В оценочной компании должно работать не менее двух оценщиков, являющихся членом СРО и имеющим диплом о высшем образовании. Они должны работать по трудовому договору.
  • Страхование гражданской ответственности на сумму не менее 300 000 рублей.
  • Соблюдение конфиденциальности сведений, предоставленных заказчиком услуги оценки.
  • Соблюдение требований ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» и ФСО.

Также у специалиста должно быть свидетельство, подтверждающее прохождение квалификационного обучения.

Порядок оценки неприватизированной квартиры при отчуждении

Оценка жилой недвижимости при приватизации – это обязательная процедура. В законе прописано, чтобы она проводилась независимой компанией, чтобы был соблюдён принцип беспристрастности и объективности. В ходе оценки будет определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

Алгоритм оценки стоимости неприватизированной комнаты сводится к ряду действий:

  • Определение цели оценки.
  • Сбор документов и предоставление их копий независимому оценщику. Необходимы:
    • Документ, подтверждающий право пользования объектом недвижимости (договор социального найма).
    • Паспорт заказчика.
    • Документы БТИ: технический паспорт, поэтажный план, экспликация.
  • Выезд оценщика на объект, осмотр помещений, фотофиксация.
  • Анализ документов, проведение расчётов. На данном этапе специалист применяет традиционные для оценочной деятельности подходы. Их 3: сравнительный, затратный и доходный. В отношении жилой недвижимости используются первые два подхода (третий – уместен при оценке коммерческой недвижимости):
    • Применяя сравнительный подход, оценщик учитывает опыт продажи аналогичных объектов недвижимости в этом регионе. Это метод является одним из достоверных.
    • Чтобы подкрепить результаты, полученные после сравнительного подхода, используется затратный метод. При нём моделируются ситуация создания оцениваемой квартиры с нуля, суммируются все расходы на строительство, вычитается показатель износа объекта.
  • Составление итогового документа – отчёта об оценке. Он должен быть составлен так, чтобы не вызвать нарекания у государства, у которого отчуждается имущество. Правила составления документа прописаны в ФСО № 3. Согласно ему, все сведения в отчёте должны быть:
    • существенны;
    • обоснованы;
    • однозначны;
    • проверяемы;
    • достаточны.

Страницы в отчёте об оценке неприватизированной квартиры должны быть пронумерованы, прошиты. В документе должна стоять личная печать оценщика, а также печать и подпись руководителя оценочной компании, в которой работает независимый оценщик.

Оценка неприватизированной квартиры при выкупе

У физических лиц не всегда есть право на приватизацию. Он может быть утеряно, если они отказались от приватизации.

Это факт не означает, что муниципальную квартиру нельзя перевести в собственность. Другой способ разгосударствления – выкуп муниципальной квартиры. В этой ситуации тоже необходима независимая оценка.

Чтобы увидеть, на какой этапе необходима эта процедура, рассмотрим этапы выкупа:

  • Подача заявления в муниципалитет с указание о желании приобрести право собственности на конкретную муниципальную квартиру.
  • Заказ и получение кадастровой выписки.
  • Оформление собственности.
  • Перечисление средств на покупку квартиры.

На этапе получения приобретения выписки из кадастра инженер-техник из БТИ выезжает на объект, осматривает помещение. Далее физическое лицо получает необходимые документы: план, выписку и справку о том, что рыночная стоимость квартиры не расходится с кадастровой. Именно на этапе получения этой справки нужен отчёт об оценке, чтобы специалист из БТИ мог сравнивать две стоимости.

На практике кадастровая стоимость, по которой и производится выкуп, завышен. Это происходит потому, что кадастровая оценка проводится массовым методом и не учитываются индивидуальные характеристики объекта жилой недвижимости.

В идеале, кадастровая стоимость должная быть равна рыночной стоимости. Если это не так, то лицо, планирующее выкуп муниципальной недвижимости, может её оспорить.

Практика показывает, что при грамотном подходе можно снизить выкупную стоимость до 40%.

Оценка стоимости неприватизированной квартиры – сложная процедура, что связано со «статусом» недвижимости и особенностями права пользования. Заказывая услугу, важно обратиться не только специалистам, которые не только определять рыночную стоимость жилья, но и дадут профессиональную консультацию по вопросам разгосударствления объекта.

Обращение за оценкой стоимости неприватизированной квартиры в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/otsenka-neprivatizirovannoy-kvartiry/

Методы оценки имущества: виды, классификация, особенности работы, соблюдение нормативных и правовых актов

Методика оценки стоимости имущества при приватизации

Оценка имущества требуется в разных случаях, например, при продаже его на торгах или при приобретении с помощью ипотечного кредита. Для этого привлекаются независимые эксперты, обладающие оптимальными навыками и опытом, чтобы определять оптимальную стоимость конкретного актива.

Наиболее часто требуется оценить имущество, принадлежащее компаниям. Оно представлено обычно разными объектами недвижимости или оборудованием.

Опытные эксперты применяют разные методы оценки имущества, причем нередко используется сразу несколько способов, что позволяет получить наиболее достоверные результаты.

Когда требуется оценка?

Необходимость в этой процедуре может возникать в разных ситуациях. Она может быть:

  • Обязательной. Ее непременно требуется проводить, если выполняется процедура приватизации или передается имущество по наследству. Компании в обязательном порядке прибегают к процессу при прохождении процедуры банкротства или реструктуризации.
  • Добровольной. Обычно к оценке прибегают собственники имущества, которые желают получить информацию о том, какова стоимость их активов и имущества, представленного жилыми или коммерческими помещениями, земельными участками или другими объектами.

Подходы и методы оценки недвижимого имущества являются едиными для всех экспертов, но при этом важно обращаться только к опытным оценщикам, обладающим соответствующей лицензией, аккредитацией, опытом и оборудованием для проведения процесса.

Какие учитываются факторы?

При проведении оценки непременно учитываются разные критерии выбранного оборудования или объекта недвижимости. К ним относится:

  • место расположения недвижимого имущества;
  • площадь помещения;
  • размеры оборудования;
  • общее состояние объекта;
  • степень износа;
  • стоимость аналогичных предметов;
  • рыночная ситуация в конкретном регионе или в целом в стране.

После проведения анализа эксперты формируют отчет. В нем непременно описываются используемые методы оценки имущества, а также дается оценка относительно состояния и стоимости предмета.

Определить рыночную, инвентаризационную, кадастровую или какую-либо другую стоимость могут исключительно специалисты, обладающие соответствующим сертификатом, дающим право заниматься данной деятельностью.

Поэтому к выбору независимого оценщика следует подходить ответственно. Целесообразно вовсе обращаться с данным вопросом к государственным организациям.

Цели проведения процесса

Многочисленные методы оценки стоимости имущества используются для разнообразных целей. Если данный процесс проводится физическими лицами в отношении разных материальных объектов, то обычно им требуется выполнить разные действия:

  • совершить разные сделки с ценностями, представленные продажей, передачей в дар или по наследству;
  • покупка страхового полиса на объект, так как при определении стоимости полиса требуется страховщику обладать информацией о его цене;
  • предоставление конкретного имущества банковскому учреждению в качестве залога для получения кредита;
  • при расчете суммы ущерба, нанесенного посторонними лицами или разными чрезвычайными ситуациями;
  • вступление в наследство;
  • формирование брачного договора при заключении брака между двумя гражданами.

Обращаться за оценкой могут не только частные лица, но и разные компании. Для этого используются разные методы оценки имущества и обязательств, но наиболее часто данный процесс выполняется для достижения следующих целей:

  • разные объекты передаются в уставный капитал предприятия;
  • выполняются разные операции с бизнесом, например, привлекаются инвестиции или оформляются кредиты, подготавливается организация к реструктуризации или реализуется продажа компании;
  • передается оборудование или автомобили в лизинг;
  • продается имущество компании.

Результатом проведения данного процесса становится формирование экспертом соответствующего официального документа, обладающего юридической силой. Он может передаваться разным банковским учреждениям, государственным органам, судам или страховым компаниям. Дополнительно этот документ применяется для налогового или бухгалтерского учета.

Способы оценки

При выполнении данной работы независимые оценщики могут пользоваться разными методами оценки имущества. При этом существует несколько классификаций:

Классификация методов оценки

Разновидности способов

По подходу к расчету цены

Массовый, на основании которого оценке подвергается множество объектов, схожих по статистическим параметрам

Индивидуальный метод предполагает определение цены только конкретного объекта, для чего изучаются его разные критерии

По типу имущества

Оценка объектов недвижимости, представленных строениями или земельными участками

Движимых объектов, являющихся оборудованием или автомобилями

Бизнеса, причем оценке обычно подвергаются разные ценные бумаги или доли в компаниях

По определяемой стоимости

Рыночная представлена обоснованной ценой конкретного объекта

Инвестиционная позволяет определить предполагаемую доходность от использования конкретного имущества для определенных целей

Ликвидационная предоставляет возможность получить сведения о том, сколько средств можно получить путем продажи объекта на основании его текущего состояния

Стоимость для целей налогообложения используется при расчете налога, уплачиваемого в бюджет на основании владения компанией определенным имуществом

Утилизационная предполагает использовать в процессе оценки все затраты на разные материалы, применяемые при создании объекта, а также расходы, которые требуется понести для утилизации имущества

По подходу к определению цены

Доходный, учитывающий возможную доходность от использования конкретной ценности

Расходный, предполагающий учет возможных расходов, которые придется понести владельцу имущества при его использовании в бизнесе

Сравнительный заключается в использовании разных показателей нескольких аналогичных объектов.

Все вышеуказанные методы оценки стоимости имущества являются значимыми. Каждый вариант предполагает использовать собственные показатели и критерии.

Подходы к оценке

Методы оценки имущества организации выбираются самими оценщиками, хотя клиенты при заключении контракта могут самостоятельно указать, какой конкретный способ является для них наиболее привлекательным и приемлемым.

Некоторые оценщики предлагают возможность определять стоимость конкретного объекта на основании трех подходов. При таких условиях получается самая достоверная информация, предоставляемая специалистами.

Доходный способ

Из всех подходов и методов оценки имущества этот вариант считается не слишком популярным. Это обусловлено тем, что нередко получаются недостоверные результаты.

Он предполагает учет доходов, которые могут быть получены владельцем объекта при его использовании по назначению в течение конкретного количества лет.

При таких условиях создаются прогнозы относительно потенциальной стоимости имущества.

При использовании этого способа можно применять два метода оценки имущества:

  • Капитализация доходов. Этот вариант расчета предполагает, что стоимость представлена величиной, рассчитываемой при делении чистого операционного дохода на ставку капитализации. Важно брать доход до вычета налогов. Ставка капитализации рассчитывается в зависимости от ставки, определяемой финансовым регулятором. Дополнительно она изменяется при учете имеющихся рисков.
  • Дисконтирование денежных потоков. Этот вариант расчета считается целесообразным для применения в случае, если доходы от использования имущества постоянно изменяются. Также этот метод оценки имущества предприятия эффективен при использовании разных коэффициентов капитализации.

Профессиональные оценщики достаточно редко пользуются доходным методом определения стоимости тех или иных активов, так как получается часто недостоверный результат.

Сравнительный подход

По-другому такой способ называется рыночным. Считается наиболее простым математическим методом оценки стоимости имущества. Для определения стоимости конкретного объекта оценивается цена аналогичных активов, чья цена хорошо известна и правильно рассчитана.

При выборе объектов, которые будут сравниваться, важно учитывать определенные стандарты. По ним идентичными считаются предметы, которые обладают одинаковыми экономическими, материальными или техническими параметрами.

Во время расчетов могут использоваться разные методы:

  • сделки;
  • накопления активов;
  • чистых активов;
  • отраслевых коэффициентов;
  • имущественный;
  • стоимости замещения.

Обычно оценщики, обладающие значительным опытом, применяют сразу несколько методов, что позволяет получить им наиболее достоверный и оптимальный результат работы. При использовании этого метода оценки видов имущества важно получить как можно больше актуальной информации о состоянии компаний, обладающих теми или иными активами.

Затратный метод

Этот способ предполагает расчет стоимости на основании многочисленных параметров. К ним относятся разные факторы:

  • стоимость земли, на которой располагается оцениваемое строение;
  • цена замещения или воспроизводства;
  • затраты на амортизацию имущества;
  • средства, которые приходится тратить на погашение кредитов, с помощью которых был куплен актив.

При этом методе оценки недвижимости имущества определяются все затраты, которые приходится нести владельцу для его использования в предпринимательской или иной деятельности. Оценщики часто пользуются этим подходом. При его применении расчет может основываться на разных методах:

  • накопления активов, при котором определяется стоимость компании без учета разных долгов;
  • чистых активов;
  • цены замещения, для чего оцениваются исключительно материальные активы, принадлежащие организации;
  • восстановительной стоимости, что позволяет определить, какое количество средств придется потратить, чтобы построить или создать аналогичный объект;
  • ликвидационной стоимости;
  • отраслевых коэффициентов.

Наиболее часто данный подход используется, если планируется компанией масштабное строительство какого-либо нового объекта. На основании полученных результатов оценивается, насколько эффективной будет покупка или продажа того или иного актива. Также нередко применяется метод при покупке страхового полиса на какую-либо недвижимость.

Первоначально при таком методе рассчитывается сумма затрат на воспроизводство или замещение. Из полученного показателя надо вычесть размер износа, который может быть экономическим, функциональным или физическим. В конце учитывается цена участка земли, на котором располагается объект.

Доходный метод имеет не только плюсы, но и некоторые минусы, к которым относится:

  • устаревшие объекты практически не подвергаются замещению;
  • невозможно разделить недвижимость и землю, на которой она располагается.

Таким образом, такой метод считается эффективным и распространенным, хотя обладает и некоторыми значимыми минусами.

Как оформляется оценка?

Процедура может выполняться исключительно опытным оценщиком, обладающим соответствующей лицензией и знаниями. Он должен пользоваться разными математическими методами оценки имущества, чтобы получать актуальные результаты.

Процесс оформления оценки делится на несколько последовательных этапов:

  • первоначально выбирается сам оценщик, который может работать в государственной организации или частной коммерческой компании;
  • составляется договор, на основании которого будет проводиться оценка;
  • формируется заказчиком задание и заявление;
  • передаются оценщику необходимые документы от компании, а также предоставляется информация, имеющая отношение к оцениваемому объекту;
  • оценщик производит оценку и анализ, для чего изучает рыночную ситуацию, изменения в стоимости разных активов, а также производит расчеты по разным формулам на основании выбранного подхода и метода;
  • заказчик может указать в заявлении, какой именно способ определения цены должен применяться специалистом;
  • полученные результаты анализируются и обобщаются;
  • формируется акт оценки специалистом, в котором указывается стоимость изученного имущества и другие сведения, необходимые заказчику.

Оценка выполняется обычно в течение двух недель, но конкретный срок оговаривается заранее и прописывается в договоре. Стоимость зависит от разных факторов, к которым относится вид имущества, сложность работы и другие параметры.

Заключение

Оценка имущества считается специфическим процессом, который должен выполняться только опытными специалистами. Процедура может реализоваться разными методами, а также используется для этого три разных подхода.

Заказывать оценку следует только в компаниях, обладающих лицензией на эту работу. На основании проведенного анализа профессионалом составляется акт, содержащий сведения о стоимости имущества.

Источник: https://FB.ru/article/383171/metodyi-otsenki-imuschestva-vidyi-klassifikatsiya-osobennosti-rabotyi-soblyudenie-normativnyih-i-pravovyih-aktov

Юриспруденция
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: